Jakarta, Properti Indonesia – Konsultan real estat Leads Property dalam laporan Jakarta Property Market Insight Q4 2022, menyebutkan bahwa pasokan kumulatif pasar kondominium di Jakarta telah tumbuh. Hal ini karena masuknya dua proyek baru yang menambah 840 unit ke pasar di kuartal keempat tahun 2022. Proyek-proyek tersebut adalah Apartemen Kizo dan PIK Adriya.
Meski begitu, masih banyak pengembang yang fokus menjual stok yang belum terjual dibanding meluncurkan proyek baru. Secara keseluruhan, pasokan kumulatif kondominium di Jakarta mencapai 259.012 unit, dimana kawasan Jakarta Selatan hadir sebagai kawasan yang mendominasi distribusi pasokan kondominium.
Associate Director Research & Consultancy Leads Property Services Indonesia, Martin Samuel Hutapea mengatakan, kumulatif permintaan tidak mengalami banyak pergerakan meskipun PPKM telah dicabut pada akhir tahun 2022 lalu. Angka tersebut hanya tumbuh sekitar 0,2 persen secara kuartal per kuartal, mencatatkan sebanyak 213.327 unit. Pada kuartal IV 2022, permintaan kuartalan tercatat sekitar 440 unit, sedikit lebih lemah dari kuartal sebelumnya.
“Dampak pencabutan insentif PPN oleh pemerintah tahun lalu juga turut menyumbang kinerja penjualan kondominium. Selain itu, karena banyak negara yang membuka kembali perbatasannya, musim liburan juga menjadi salah satu alasan mengapa permintaan melambat di kuartal berjalan. Akibatnya, penyerapan keseluruhan tahun 2022 tidak bisa melebihi tahun 2021,” ujar Martin dalam siaran pers, dikutip Selasa (31/1).
Lanjutnya, karena menerima pasokan baru, tingkat penjualan mengalami penurunan menjadi 82,4 persen di kuartal IV 2022. Tingkat penjualan relatif stabil, berada di kisaran 82 persen – 83 persen sejak 2021. Namun, dari segi angka tahunan, tingkat penjualan sedikit tumbuh sekitar 0,2 poin persentase. Banyak developer yang masih mempertimbangkan untuk terus menawarkan gimmick, terutama menghadapi potensi resesi.
Selain itu, mengikuti tren inflasi yang berdampak pada biaya konstruksi dan tenaga kerja, beberapa pengembang secara bertahap meningkatkan harga jual, meskipun kinerja permintaan melambat. Namun, kenaikan tersebut dilakukan dengan hati-hati sehingga Jakarta (CBD) dan Prime area mencatatkan angka Rp56,1 juta/m2 dan Rp47,2 juta/m2, atau hanya tumbuh masing-masing sebesar 0,8 persen dan 1,4 persen secara kuartalan. Dengan tingkat harga tersebut, kondominium CBD Jakarta dianggap lebih relevan bagi end-user daripada investor jangka pendek. Namun demikian, investor juga hadir untuk tujuan investasi jangka panjang mereka.
Ketidakpastian di tengah resesi global juga diperkirakan akan memperlambat permintaan kondominium. Nilai tukar Rupiah yang melemah menjadi sekitar Rp15.500/USD akan berdampak pada biaya konstruksi proyek baru. Selain itu, kenaikan BI Repo Rate menjadi 5,5 persen pada Desember 2022 akan menyebabkan kenaikan suku bunga KPR. Jangka waktu hipotek yang lebih lama akan cukup besar untuk memenuhi cicilan bulanan yang diharapkan pembeli.
“Tingkat penjualan diperkirakan akan tertekan untuk proyek-proyek baru ke depannya. Meskipun banyak unit yang tidak terjual diperkirakan akan bertahan, beberapa pengembang mungkin akan menyusun strategi lebih lanjut untuk stok mereka yang tidak terjual. Pengembang mungkin ingin mempercayakan sebagian volume stok yang tersisa kepada operator dan manajemen pihak ketiga untuk apartemen untuk disewakan atau dijual,” jelas Martin.
