JLL: Perusahaan Tiongkok Ekspansi Global dengan Implikasi Besar bagi Sektor Commercial

Jakarta, Properti Indonesia – Ekspansi global perusahaan Tiongkok yang semakin agresif menjadikan strategi corporate real estate sebagai salah satu pilar penting dalam mendukung pertumbuhan internasional mereka. Namun, di balik percepatan ekspansi tersebut, banyak perusahaan masih menghadapi berbagai tantangan dalam mengimplementasikan strategi commercial real estate untuk mendukung rencana pertumbuhan yang ambisius, menurut riset terbaru yang dipublikasikan oleh JLL (NYSE: JLL). 

Melalui riset terbarunya, “Thriving Beyond: Corporate Real Estate Strategies for Chinese Companies Going Global”, JLL mengungkap berbagai tantangan yang dihadapi perusahaan Tiongkok dalam ekspansi internasional mereka. Berdasarkan analisis JLL, meskipun 97% perusahaan yang disurvei menganggap ekspansi ke luar negeri sebagai bagian penting dari strategi korporasi mereka, banyak yang memasuki pasar baru tanpa perencanaan yang sistematis maupun keahlian profesional yang diperlukan untuk mengelola portofolio properti mereka secara efektif di luar negeri.

"Peran strategis corporate real estate kini semakin nyata. Keputusan terkait strategi lokasi, pengelolaan aset, perencanaan tempat kerja, hingga koordinasi lintas negara menjadi faktor penting yang mendukung keberhasilan ekspansi internasional dan daya saing global perusahaan-perusahaan Tiongkok. Topik ini menarik karena berdampak tidak hanya bagi perusahaan Tiongkok, tetapi juga bagi pemilik properti di berbagai negara," ujar Anny Zhang, Co-CEO, Greater Tiongkok, JLL.

Berdasarkan survei JLL, sebanyak 82% perusahaan Tiongkok yang berekspansi secara internasional menghadapi tantangan tak terduga dalam proses pemilihan lokasi di luar negeri. Dampaknya cukup signifikan: hampir dua pertiga responden mengalami keterlambatan proyek yang mengganggu jadwal ekspansi mereka, sementara lebih dari setengah menghadapi pembengkakan biaya yang membebani keuangan perusahaan. Selain itu, hampir sepertiga perusahaan terpaksa memilih lokasi yang kurang ideal atau bersifat sementara agar operasional dapat segera berjalan.

Realitas Ekspansi Global

Tantangan terbesar yang dihadapi perusahaan dalam ekspansi internasional adalah perbedaan ekspektasi terkait waktu respons, yang dialami oleh 78% responden. Di posisi berikutnya, hampir dua pertiga perusahaan mengaku kesulitan menghadapi perbedaan mendasar dalam praktik properti di berbagai negara.

"Commercial real estate memiliki cara kerja yang berbeda di setiap wilayah, dan perbedaan tersebut dapat dengan mudah menimbulkan kesalahpahaman bahkan perselisihan kontrak bagi perusahaan yang belum memiliki pemahaman mendalam terhadap pasar lokal. Kami melihat bahwa banyak perusahaan Tiongkok yang berekspansi ke luar negeri mengakui masih minimnya pemahaman terhadap pasar properti setempat, sehingga mereka tidak memiliki tolak ukur yang memadai untuk mengambil keputusan terkait kualitas lokasi, tren sewa, maupun dinamika pasokan," ujar Daniel Yao, Head of Research, Tiongkok, JLL.

Tantangan tersebut tidak berhenti sampai di sana. Banyak perusahaan juga mengalami kesulitan dalam bernegosiasi dengan pemilik properti lokal, menghadapi ketentuan sewa yang kurang fleksibel serta klausul kinerja yang tidak selalu jelas. Perbedaan budaya dan bahasa turut menambah kompleksitas, yang dalam beberapa kasus dapat menyebabkan kesalahan interpretasi terhadap regulasi, kontrak, maupun kebutuhan operasional.

Tantangan yang Beragam di Berbagai Kelas Aset

Analisis JLL mengidentifikasi tujuh skenario utama yang mewakili berbagai kebutuhan corporate real estate perusahaan. Skenario tersebut mencakup pembukaan kantor pertama di luar negeri, pemilihan lokasi toko ritel, penyewaan gudang logistik, pembangunan fasilitas industri, hingga pengembangan pusat data (data center).

Bagi perusahaan yang membuka kantor pertamanya di luar negeri, tantangan sering kali bermula dari kurangnya koordinasi internal. Ketika proses pemilihan lokasi hanya ditangani oleh tim bisnis luar negeri tanpa melibatkan fungsi corporate real estate, legal, keuangan, maupun IT, risiko kesalahan dan biaya tambahan menjadi lebih besar.

Ekspansi ritel menghadirkan tantangan yang berbeda. Banyak merek ritel asal Tiongkok yang berekspansi ke luar negeri menghadapi keterbatasan lokasi premium, persyaratan kredibilitas finansial yang tinggi dari pemilik properti, serta tantangan dalam memahami rantai pasok yang belum familiar. Selain itu, regulasi terkait desain dan konstruksi toko yang berbeda di setiap negara sering kali menyebabkan proses desain ulang berulang dan keterlambatan perizinan.

Sementara itu, ekspansi di sektor industri dan logistik menghadirkan tantangan tersendiri. Di Eropa, misalnya, perusahaan logistik asal Tiongkok mendapati bahwa preferensi terhadap kontrak sewa jangka pendek yang umum di Tiongkok tidak sejalan dengan praktik di Eropa yang umumnya mengharuskan komitmen sewa selama tujuh hingga sepuluh tahun. Di sisi lain, perusahaan yang membutuhkan fasilitas khusus, seperti gudang bersertifikasi untuk penyimpanan barang berbahaya, menghadapi keterbatasan pasokan serta persyaratan kepatuhan yang berbeda-beda di setiap negara.

"Kabar baiknya, sebagian besar tantangan tersebut dapat dihindari melalui perencanaan yang matang dan dukungan profesional yang tepat. Bagi perusahaan yang baru memulai ekspansi internasional, flexible office dapat menjadi solusi awal yang efektif. Model ini menawarkan efisiensi, komitmen jangka pendek, serta fasilitas yang lebih lengkap sehingga dapat mengurangi biaya awal untuk fit-out, furnitur, maupun dukungan administratif. Seiring berkembang dan stabilnya operasional, perusahaan dapat beralih ke ruang kantor konvensional dengan struktur biaya dan persyaratan yang lebih kompetitif," ujar Zhang.

Riset ini juga menunjukkan bahwa pengelolaan properti di luar negeri semakin dilakukan secara profesional. Sebanyak tiga perempat responden menyatakan berencana membangun proses pemilihan lokasi internasional yang lebih terstandarisasi, sementara hampir separuh berencana menggunakan jasa konsultan properti profesional dalam dua tahun ke depan.

"Tren Tiongkok+1 terus membuka peluang pertumbuhan bagi Indonesia. Kami melihat semakin banyak perusahaan Tiongkok yang mempertimbangkan Indonesia sebagai basis produksi maupun pusat operasional regional, sehingga mendorong permintaan terhadap berbagai aset properti komersial, mulai dari kawasan industri dan fasilitas logistik hingga ruang perkantoran. Salah satu temuan utama dalam riset ini adalah semakin meningkatnya kesadaran perusahaan Tiongkok bahwa ekspansi internasional yang sukses memerlukan pendekatan yang lebih terstruktur dan strategis. Seiring meningkatnya kompleksitas operasional lintas negara, keberhasilan ekspansi tidak lagi cukup hanya dengan melihat peluang pasar, tetapi juga membutuhkan dukungan mitra yang tepat serta pemahaman yang mendalam terhadap dinamika pasar lokal guna mendukung pengambilan keputusan yang lebih tepat dan berkelanjutan," ujar Farazia, Country Head, JLL Indonesia.

Layanan yang paling banyak dicari meliputi dukungan pemilihan lokasi di pasar lokal, interpretasi regulasi dan kebijakan properti, riset pasar properti, hingga koordinasi desain dan konstruksi.

"Perubahan ini mencerminkan semakin matangnya strategi ekspansi global perusahaan-perusahaan Tiongkok. Seiring pergeseran fokus dari sekadar memasuki pasar baru menuju pembangunan operasional internasional yang berkelanjutan, semakin banyak perusahaan yang menyadari bahwa corporate real estate bukan hanya kebutuhan operasional, melainkan faktor strategis yang mendukung daya saing global mereka," ujar Yao.