Jakarta, Properti Indonesia – Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) bersama sejumlah lembaga dalam ekosistem pembiayaan perumahan termasuk Kementerian Keuangan, tengah merumuskan usulan skema pembiayaan baru berupa endowment fund atau dana abadi perumahan (DAP) untuk mengatasi angka backlog rumah yang kini telah mencapai 12,7 juta unit.
Direktur Pembiayaan Perumahan Ditjen Pembiayaan Infrastruktur Kementerian PUPR, Haryo Bekti Martoyoedo menyebutkan, dana abadi merupakan terminologi payung (umbrella term) untuk dana yang dibentuk oleh badan hukum yang bersifat abadi (tidak mengurangi pokok dana) untuk menjamin keberlangsungan sebuah program. Saat ini, ungkapnya, mekanisme dana abadi perumahan masih dalam tahap pembahasan bersama ekosistem pembiayaan perumahan termasuk Kementerian Keuangan.
“Secara prinsip sama, karena bisa bersumber dari APBN termasuk FLPP. Setelah terkumpul, nantinya dana itu akan diinvestasikan untuk mendapatkan return. Hasilnya baru dapat disalurkan untuk pembiayaan perumahan, serta sebagian lagi disalurkan dalam bentuk subsidi atau bantuan perumahan. Mungkin tidak bisa (diterapkan) sekarang, ya paling cepat 2025,” ujar Haryo dalam diskusi yang digagas Forum Wartawan Perumahan Rakyat (Forwapera) di Jakarta, Jumat (21/6).
Dalam forum diskusi bertema; “Demi Rakyat, Wujudkan Gagasan Dana Abadi Perumahan”, tersebut dirinya menjelaskan, mekanisme dana abadi ini bukanlah sesuatu yang baru di Indonesia karena sebelumnya telah ada Lembaga Dana Kerja Sama Pembangunan Internasional (LDKPI) yang mengelola dana kerja pembangunan internasional dan Lembaga Pengelola Dana Pendidikan (LPDP) yang mengelola dana abadi pendidikan, penelitian, perguruan tinggi dan dana abadi kebudayaan.
Menurut Haryo, dana abadi perumahan akan menjamin pembiayaan subsidi kredit pemilikan rumah (KPR) yang berkesinambungan setiap tahunnya. Sebab, melalui skema pendanaan bersumber dari dana abadi, pemberian kemudahan sepanjang tenor pembiayaan (multi-years) akan terjamin keberlangsungannya.
Senada dengan Haryo, Hirwandi Gafar, Direktur Consumer Bank Tabungan Negara (BTN) mengatakan jika angka backlog perumahan di Indonesia sangat tinggi. Selama ini, pembiayaan perumahan hanya mengandalkan skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang setiap tahun terus-menerus membebani APBN.
Sejak 2010 sampai sekarang kemampuan FLPP membiayai rumah hanya sekitar 200 ribu sampai dengan 250 ribu unit per tahun, bahkan pada tahun 2024 kuota FLPP hanya 166 ribu unit.
“Itu berarti ada ketidakpastian. Karena itu, ada pemikiran bagaimana kalau dikombinasikan antara dana FLPP yang langsung digulirkan kepada masyarakat dalam bentuk SSB dengan dana FLPP yang diinvestasikan terlebih dahulu dan hasil investasinya dipakai untuk membayar selisih bunga,” kata Hirwandi.
Selain dari APBN, potensi sumber dana abadi perumahan bisa berasal dari luar APBN seperti dana perumahan di BPJS-Ketenagakerjaan atau Jaminan Hari Tua (JHT), iuran wajib perumahan TNI/Polri, kontribusi pemerintah daerah lewat APBD serta dana CSR (corporate social responsibility) sehingga dana investasinya semakin besar.
Hirwandi menuturkan, jika melihat concern pemerintah baru mendatang terhadap program perumahan termasuk target pembangunan 3 juta rumah, maka terwujudnya dana abadi perumahan diharapkan dapat dicapai.
Sementara itu, Sid Herdi Kusuma, Deputi Komisioner Bidang Pemanfaatan Dana BP Tapera mengatakan, sesuai amanat UU Tapera dan PP Penyelenggaraan Tapera, maka BP Tapera berperan sebagai Operator Investasi Pemerintah (OIP) dalam menyalurkan dana FLPP.
Dana kelolaan BP Tapera itu bisa berasal dari kerjasama lembaga/institusi dan juga dana titipan program, CSR, dana hibah, dana philantropist, dana kompensasi dan lain-lain.
“Terkait dana abadi perumahan, karena sesuai dengan amanat UU dan PP Penyelenggaraan Tapera, maka jika dipercaya BP Tapera siap untuk mengelola dana tersebut. Pemerintah tidak perlu membuat badan baru. Cukup dengan memberikan peran lebih kepada BP Tapera,” ujarnya.
Secara organisasi berdasarkan UU, BP Tapera tidak bisa dipailitkan. Secara kinerja, ungkap Sid, BP Tapera juga diawasi secara ketat oleh OJK dan Komite Tapera yang beranggotakan sejumlah menteri di pemerintahan. “Karena itu, perlu integrasi pengelola dana abadi perumahan dengan BP Tapera dalam satu platform penyaluran pembiayaan yang terpadu,” pungkasnya.
Saling Mendukung
Chief of Economist PT Sarana Multigriya Finansial (SMF), Martin Daniel Siranayamual menjelaskan, secara kelembagaan, SMF memiliki peran dalam pengelolaan dana abadi perumahan, antara lain sebagai sekretariat ekosistem pembiayaan perumahan dalam pemupukan dana abadi serta sekuritisasi kerja sama dengan institusi pembiayaan perumahan lain.
“Mewujudkan dana abadi perumahan itu perlu menyelesaikan berbagai tantangan, manfaat, dukungan, solusi dan tata kelola yang baik serta diperlukan juga pengawasan agar masyarakat penerima manfaat bisa merasa terjamin,” ungkap Martin.
Menurutnya, sekuritisasi dalam dana abadi perlu dilakukan karena likuiditas perbankan memiliki keterbatasan untuk menjaga perjalanan bisnisnya masing-masing. Termasuk dalam mengelola dana abadi, bank penyalur juga tetap harus menjaga likuiditas mereka.
“Sekelas BTN mungkin punya kemampuan, tetapi kan tetap ada keterbatasan. SMF di sini fungsinya membantu, agar masing-masing organisasi dalam ekosistem pembiayaan perumahan bisa dapat untung namun kebijakan pemerintah juga dapat jalan,” kata Martin.
Sementara itu, Pengamat Properti Panangian Simanungkalit menilai pemerintah baru mendatang memiliki semangat dan program yang menonjol di sektor perumahan. Oleh karena itu dia mendorong ekosistem pembiayaan perumahan bersatu, sehingga mampu mengeksekusi kebijakan yang dirumuskan termasuk diantaranya dana abadi perumahan.
“Jangan lagi mementingkan ego sektoral masing-masing, karena selama ini banyak kebijakan yang tidak bisa dieksekusi dengan baik. Soal dana abadi perumahan ini juga seharusnya satu suara,” tegasnya.
Terkait dengan target pembangunan 3 juta rumah, Panangian berpendapat program itu cukup realistis. Tetapi memang diakui persoalannya adalah masalah pendanaan. Karena itu, dengan adanya dana abadi diharapkan dapat sedikit membantu.
“Kita butuh setidaknya Rp120 triliun per tahun untuk mendanai sektor perumahan. Jadi dana abadi ini saya kira dapat menjadi salah satu solusi pembiayaan perumahan bahkan seharusnya bisa mendapat alokasi yang lebih besar,” tutup Panangian.
