Jakarta, Properti Indonesia - Meningkatnya realisasi investasi, baik domestik maupun asing serta penyelenggaran Pemilu 2024 yang berjalan kondusif, menjadi beberapa faktor pendukung stabilnya kinerja sektor properti di wilayah Jabodetabek pada paruh pertama tahun 2024.
Kondisi ini juga diperkuat dengan adanya kebijakan pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) yang dinilai cukup efektif untuk mendongkrak penjualan perumahan. Demikian laporan yang disampaikan konsultan properti Leads Property Services Indonesia dalam laporannya bertajuk Jakarta Property Market Update Q1 2024 yang digelar di Jakarta, Kamis (13/6).
Co-Founder & CEO Leads Property, Hendra Hartono menuturkan ada beberapa faktor yang mendukung pertumbuhan sektor properti di Jabodetabek, khususnya Jakarta, diantaranya; pertumbuhan ekonomi dan keyakinan daya beli, serta faktor eksternal seperti halnya pengembangan infrastruktur dan kebijakan pemerintah yang mendukung investasi.
"Meski secara secara keseluruhan kinerja sektor properti di Jakarta stabil, namun tak bisa dipungkiri masih ada beberapa sub sektor yang belum bisa lepas dari tekanan, misalnya saja perkantoran maupun apartemen dikarenakan lemahnya permintaan dan pasokan yang masih melimpah," ujar Hendra.
Senada dengan Hendra, Martin Samuel Hutapea, Associate Director Leads Property mengatakan, berdasarkan siklus pasar properti saat ini sektor kondominium, perkantoran dan apartemen sewa berada pada posisi jam 5 sampai dengan jam 6 dengan proyeksi harga menurun secara lambat.
Sementara, sub sektor retail, rumah tapak, industri dan pergudangan berada pada posisi jam 7 hingga jam 9 yang berarti laju pertumbuhan harga meningkat dengan cepat. "Adapun, untuk perhotelan berada pada posisi jam 11 dengan potensi kenaikan harga meningkat namun lebih lambat," tutur Martin.
Dalam laporannya, Leads Property turut menyoroti kebijakan insentif dari Pemerintah PPN DTP yang cukup berhasil mendongkrak penjualan perumahan, khususnya untuk segmen menengah.
"Namun, sayangnya kebijakan ini justru belum mampu meningkatkan minat terhadap kondominium dikarenakan lemahnya permintaan pada semua segmen akibat tingginya kompetisi pada sektor rumah tapak di wilayah Bodetabek," sebut Leads.
Co-Founder & CEO Leads Property, Hendra Hartono dalam sesi diskusi bertajuk Jakarta Property Market Update Q1 2024 yang digelar di Jakarta, Kamis (13/6).
Berikut adalah ringkasan tren dan outlook sektor properti pada kuartal I 2024 di wilayah Jakarta yang telah dirangkum Properti Indonesia berdasarkan laporan yang dirilis Leads Property.
Sub Sektor Perkantoran
Secara keseluruhan terdapat 11,6 juta m² ruang perkantoran di Jakarta sampai dengan kuartal I 2024, dengan persentase sebaran sebanyak 64% di wilayah CBD dan 36% di luar CBD. Dari total pasokan tersebut, terdapat sekitar 3,1 juta m² ruang kosong di pasar perkantoran di Jakarta. Adapun, untuk tingkat hunian rata-rata saat ini sekitar 73% dengan harga sewa rata-rata perbulan sebesar Rp311 ribu.
Nantinya terdapat tambahan pasokan sebesar 72,000 m² hingga akhir 2024 yang akan berasal dari Gedung Sanggala, Stature Tower dan Fortune Tower. Sepanjang kuartal I 2024 jumlah permintaan hanya sekitar 15,400 m² (CBD) dan 5,900 m² (Luar CBD) yang didominasi dari sektor teknologi, keuangan dan jasa. Secara kuartalan, harga sewa sedikit naik sebesar 0,4% (CBD) dan 0,1% (Luar CBD).
Trend
- Permintaan ruang kantor yang lebih kecil karena bersifat fleksibel dengan model hybrid
- Landlord berusaha menahan penyewa untuk menjaga tingkat hunian
- Gedung yang dekat dengan transportasi umum dan fasilitas yang memadai lebih diminati
Outlook 2024
- Sehubungan dengan trend Hybrid Working Model, permintaan ruang kantor menjadi lebih kecil namun berkualitas tinggi (Gedung premium dan bersertifikasi hijau).
- Teknologi, keuangan dan jasa masih menjadi andalan dalam permintaan.
- Harga sewa pada umumnya masih tertekan karena kelebihan pasokan, terutama pada gedung yang masih memiliki tingkat hunian rendah
- Dampak IKN: Muncul kompetisi antara gedung ex. Pemerintah yang kosong dengan gedung kantor Grade C di CBD/Prime Area, serta gedung di Pinggiran Jakarta
Sub sektor Industrial
Sampai dengan kuartal I 2024 terdapat 13,6 ribu hektar lahan industri di wilayah Jabodetabek dengan tingkat penjualan sekitar 90,8%. Sementara untuk harga jual rata-rata sebesar Rp2,9 juta per m². Pada kuartal ini hanya terdapat tambahan pasokan sebesar 50 hektar. Rerata harga lahan mengalami sedikit kenaikan atau sebesar 2,3% dari kuartal sebelumnya. Industri data center, otomotif, manufaktur (plastic/tekstil/sejenisnya), dan logistik menjadi kontributor utama permintaan.
Kondisi yang sama juga terjadi pada modern warehouse, meski pemainnya masih terbatas. Hal yang sama juga berlaku untuk self storage yang memiliki potensi cukup besar ke depannya dikarenakan perumahan milenial, townhouse dan kondominium tidak memiliki gudang.Sektor pergudangan masih sangat menarik bagi investor dikarenakan biaya konstruksi dan biaya pemeliharaan lebih rendah, pembangunan lebih cepat, penyewa cenderung menyewa untuk periode lebih lama (long-term lease) serta yield investasi lebih tinggi.
Outlook 2024
- Sektor industri menjadi sektor yang paling bertahan sejak pandemi.
- Harga lahan industri masih relatif stabil untuk menarik investor berinvestasi.
- Investor asing dari Asia, khususnya dari Tiongkok lebih serius mempertimbangkan untuk berinvestasi di sektor pergudangan dan manufaktur.
- Koridor Timur Jakarta masih paling populer di kalangan investor asing
Sub sektor Retail
Terdapat pasokan eksisting sebesar 3,5 juta m² area retail di Jakarta yang tersebar sebanyak 26% di wilayah CBD dan 74% luar CBD. Dari pasokan tersebut tingkat hunian rata-rata sebesar 91 %. Adapun, harga sewa rata-rata sebesar Rp455 ribu per m² per bulan.Setelah mengalami penurunan yang signifikan akibat pandemi kondisi pasar retail bisa dikatakan telah pulih dan stabil.
Kondisi terlihat dari permintaan di kuartal berjalan sekitar 2.800 m². Meski tidak ada penambahan pasokan baru di kuartal berjalan, namun akan ada tambahan pasokan hingga akhir 2024 yang berasal dari Puri Indah Mall 2 seluas 16,500 m² . Begitu juga dengan rata-rata harga sewa yang mengalami kenaikan sebesar 3,3% dari kuartal sebelumnya.
Trend
- Rejuvenasi pada beberapa mall
- Mulai bermunculannya konsep factory outlet, big-box tenant, dan konsep retail outdoor.
- Harga sewa meningkat seiring dengan peningkatan tingkat hunian.
- Merek-merek asing mulai aktif melakukan ekspansi, terutama di mall kelas atas (upper )
- High-end F&B dan merek high-end untuk kalangan millennial/ Gen Z mulai bermunculan di Ground Floor, berdampingan dengan merek ternama lainnya
Outlook 2024
- Potensi over-supply karena gencarnya pengembangan retail, khususnya di pinggiran Jakarta
- Kawasan utara Jakarta akan menjadi area destinasi F&B dan gaya hidup baru di samping area CBD, SCBD, dan sepanjang jalan Senopati.
- Investor asing bergabung ke dalam portfolio mall eksisting
Sub Sektor Kondominium
Terdapat sebanyak 259 ribu unit pasokan eksisting dengan tingkat penjualan sebesar 83%, dimana jika ditilik berdasarkan segmen, kelas menengah mendominasi pasar dengan persentase 93%, disusul menengah atas dan atas masing-masing sebesar 85% serta menengah bawah 68%.
Adapun, untuk harga rata-rata sebesar Rp27,3 juta per m² .Sepanjang kuartal I 2024, terdapat penambahan pasokan kondominium sebesar 192 unit dari Belton Residence. Sementara untuk jumlah penyerapan hanya sebanyak 106 unit. Sedangkan, jumlah unit belum terjual sekitar 44.870 unit. Harga relatif stabil dari kuartal sebelumnya karena terlalu beresiko untuk meningkatkan harga. Kondisi ini mengakibatkan banyak pengembang masih berhati- hati untuk me-launching proyek baru mereka.
Trend
- Lemahnya permintaan di semua segmen karena kompetisi tinggi di sektor rumah tapak di Bodetabek.
- Meskipun ada PPN DTP, namun belum mampu meningkatkan minat terhadap kondominium,
- Pengembang cenderung menahan minat meluncurkan proyek baru sebagai sikap kehati-hatian.
- Peluncuran proyek baru tertahan dikarenakan kondisi oversupply dan permintaan yang cenderung menurun
- Kompetisi antara unit primary (ready-stock) dengan unit secondary dengan selisih harga yang cukup signifikan, mencapai 30%
- Pembeli cenderung memilih rumah tapak di Bodetabek dibandingkan kondominium di Jakarta
- Kondominium dengan konsep student housing masih menarik khususnya di kawasan pinggiran Jakarta
Outlook 2024
- Kondominium dengan fasilitas lengkap dan/atau konsep mixed-use akan lebih diminati
- Pilihan pembayaran yang fleksibel, gimmick, hingga insentif PPN DTP, diharapkan akan menjadi katalis permintaan terutama untuk unit ready-stock di bawah Rp 2 miliar per unit
- Potensi kenaikan permintaan karena aturan kepemilikan properti oleh WNA
- Senior housing dengan konsep kondominium berada di pinggiran kota dalam kawasan hijau, dengan tingkat keamanan yang tinggi serta dekat dengan fasilitas kesehatan.
Subsektor Rumah Tapak
Pasokan rumah tapak masih tetap mengalami pertumbuhan, terutama di kawasan Tangerang dan Bekasi. Dengan proyeksi pertumbuhan Tangerang sebesar 14,2% per tahun, Bekasi 6,1% per tahun, Bogor 4,1% per tahun, Jakarta 7 % per tahun serta Depok 4% per tahun.
Sepanjang kuartal I 2024 terdapat sebanyak 174 ribu unit pasokan rumah eksisting di wilayah Jabodetabek dengan kontribusi terbesar Tangerang (45%) disusul Bekasi (25%), Bogor (19%), Depok (6%) serta Jakarta (5%). Sementara untuk tingkat penjualan sebesar 93%.
Munculnya township baru dengan harga cukup kompetitif, menyebabkan penurunan rerata harga pasar dan memunculkan persaingan antar kawasan dalam satu wilayah. Sebagai contoh, Kawasan Tangerang bagian utara bersaing dengan Tangerang Selatan karena kedekatan dengan airport. Secara kuartalan, pasar rumah tapak mencatat adanya peluncuran 2,800 unit baru, serta jumlah penjualan tercatat sebesar 3,100 unit, di mana mayoritas berasal dari area Tangerang.
Trend
- Permintaan terhadap segmen rumah menengah dengan harga di bawah Rp2 miliar per unit di Bodetabek masih sangat kuat.
- PPN DTP cukup mendongkrak penjualan perumahan, dengan cara pembayaran oleh bank yang fleksibel, khususnya untuk segmen menengah.
- Pergeseran preferensi lokasi rumah mewah (luxury), khususnya di Tangerang bagian selatan dengan kisaran harga > Rp 20 Miliar.
- Pada umumnya, rumah tersebut dimiliki oleh generasi baby boomers, serta dijadikan rumah kedua. Pertimbangannya antara lain: lahan yang lebih luas, dapat ditempati hingga 3 generasi, serta memiliki kamar tidur yang berukuran cukup luas di lantai satu.
Outlook
- Dengan adanya pengembangan township di Tangerang bagian utara yang hanya mengandalkan jalan tol ke bandara sebagai akses utama, akan berdampak pada kemacetan serta memperparah mobilitas dari-dan-ke bandara. Akibatnya, pencapaian dari-dan-ke bandara akan lebih lama.
- Potensi kerjasama pengembangan township (kawasan berskala kota) oleh investor baik asing maupun lokal akan meningkat.
- Kawasan perumahan/township di dekat transportasi umum berbasis rel (LRT/MRT/KRL), misalkan: Cibubur dan Bekasi, diperkirakan lebih cepat mengalami kenaikan harga dan menjadi daerah investasi baru.
Sub Sektor Hotel
Saat ini terdapat sebanyak 56,189 pasokan kamar eksisting di wilayah Jakarta dengan tingkat hunian rata-rata sebesar 52,6%. Adapun, untuk harga rata-rata per malam sebesar Rp448 ribu untuk bintang 3, Rp653 ribu per malam untuk bintang 4 dan Rp2,38 juta per malam untuk bintang 5.Pada kuartal I 2024 terdapat penambahan pasokan sebesar 185 kamar dari Ibis Raden Saleh dan Ashley Tugu Tani.
Rendahnya tingkat hunian disebabkan oleh karena berkurangnya kegiatan MICE dan staycation sebagai imbas dari periode pemilihan umum. Nantinya akan ada penambahan pasokan sekitar 665 kamar di tahun 2024 yang berasal dari Pan Pacific, 25Hours The Oddbird dan ParkRoyal.
Trend
- Performa sektor hotel terus meningkat setelah pandemi, namun masih belum sepenuhnya pulih dibandingkan dengan kondisi sebelum pandemi. Menurunnya tingkat hunian karena tertundanya aktivitas MICE dikarenakan banyaknya hari libur.
- Average Daily Rate cenderung turun karena permintaan yang lemah.
- Hotel Bintang 4 dan 5 memiliki performa yang lebih tinggi dibandingkan hotel Bintang 3.
Outlook
- Business trip tetap meningkat. Dengan adanya IKN, posisi Jakarta semakin tegas sebagai pusat bisnis dan keuangan di Indonesia
- Brand baru di segmen mewah terus bermunculan dan Jakarta dinilai sangat berpotensi untuk hotel bisnis. Hal ini juga akan berdampak pada bermunculannya hotel Bintang 5 di pinggiran Jakarta.
