Jakarta, Properti Indonesia - Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) hingga saat ini masih menggodok skema pembiayaan sewa-beli atau rent to own (RTO). Pembahasannya masih terkendala sejumlah persoalan, salah satunya adalah menyangkut siapa agregator atau entitas “penjamin” dari aset hunian yang disewa-belikan.
"Dari sisi skema sebenarnya skim sewa-beli sudah ada. Bahkan sudah ada bank dan lembaga keuangan pembiayaan yang menerapkan skema tersebut dengan menyasar segmen pasar komersial atau di atas Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)," ujar Direktur Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan Ditjen Pembiayaan Infrastruktur Kementerian PUPR, Haryo Bekti Martoyoedo dalam siaran pers, Kamis (22/6).
Meski begitu, masih perlu dikaji dan dicari siapa entitas agregatpr yang menguasai atau mengelola aset hunian tersebut selama masa sewa berlangsung, apakah dari pengembang atau lembaga keuangan.
“Itu yang masih belum ada kesepakatan sehingga butuh pembahasan mendalam. Kita sekarang sudah memiliki ekosistem pembiayaaan, dan ekosistem sewa-beli ini juga sudah mendesak untuk dibangun. Dalam kajiannya kami melibatkan seluruh stakeholder termasuk perbankan dan pengembang,” jelas Haryo.
Menurutnya, ke depan skema sewa-beli ini akan lebih didorong untuk hunian vertikal (apartemen) di perkotaan yang lebih dekat dengan tempat kerja dan fasilitas moda transportasi massal. Hal itu sejalan dengan komitmen pemerintah untuk terus mendorong pembangunan hunian vertikal termasuk di simpul-simpul berbasis transit oriented development (TOD).
“Fokus kita ke depan adalah bagaimana mempersiapkan skema rent to own ini menjadi lebih menarik dan diminati masyarakat,” ungkap Haryo.
Terkait model sewa-beli yang disiapkan, terdapat banyak model yang dapat diterapkan. Seperti di Inggris dengan sistem kepemilikan 50 persen. Namun, di Indonesia saat ini masih berfokus pada kepemilikan utuh sehingga masyarakat juga membeli unit hunian sera utuh.
“Sewa dulu, sampai nanti dalam waktu tertentu dia memiliki porsi kepemilikan 100 persen, Jadi prosesnya bertahap dan itu bisa diatur sesuai kemampuan masyarakat,” imbuhnya.
Sementara itu, Deputi Komisioner BP Tapera, Ariev Baginda Siregar mengatakan salah satu tantangan terbesar saat ini adalah masih rendahnya kesadaran generasi milenial untuk memiliki rumah. Faktor penyebabnya adalah karena terjadi perubahan gaya hidup. Menurutnya, generasi milenial harus fokus kepada kebutuhan rumah. Jika kesadaran itu sudah tumbuh, maka tahap berikutnya perlu disiapkan skema pembiayaan untuk membantu kemampuan mencicil mereka. Salah satunya melalui skema sewa-beli.
“Konsep sewa-beli ini adalah rumah disewa terlebih dahulu dalam jangka waktu sesuai dengan kesepakatan. Dimana kesepakatan harga jual-beli rumah sudah ditetapkan di awal, sehingga di awal perjanjian sudah ada komitmen,” jelas Ariev.
BP Tapera juga sudah mengadopsi konsep sewa-beli tersebut ke dalam sistem konvensional dengan nama graduated payment mortgage (GPM) atau lebih dikenal dengan istilah angsuran cicilan berjenjang. Dimana sejak awal hingga akhir suku bunganya tetap, tetapi cicilannya berjenjang.
Head Departmen KPR Bank Tabungan Negara (BTN), Cesar AB menyebutkan Bank BTN bisa membantu milenial untuk mendapatkan hunian melalui skema sewa beli (rent to own).
“KPR Rent to Own Bank BTN saat ini masih berfokus di area Jabodetabek, Karawang, dan Sumatera. Target sasarannya masih kepada KPR segmen komersial atau non-subsidi,” kata Cesar.
Untuk mendorong penyaluran KPR Rent to Own tersebut, BTN menggandeng Rent To Own Provider (RTO Provider) yang sudah memiliki kerjasama dengan banyak developer dan memiliki pilihan hunian yang bervariasi untuk ditawarkan kepada konsumen.
Calon konsumen dapat memilih rumah yang telah terkualifikasi oleh RTO Provider dan membayar uang muka mulai dari 5 persen. Kemudian RTO Provider dan konsumen melakukan perjanjian sewa dengan opsi pembelian sesuai harga yang telah disetujui di awal. Konsumen memasuki masa sewa dan membayar sewa bulanan yang sudah mencakup tabungan uang muka. Setelah memiliki tabungan uang muka sebesar 10 persen, maka pelanggan dapat mengajukan KPR.
Direktur PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF, Heliantopo juga mengatakan, pihaknya juga mengatasi keterjangkauan generasi milenial untuk memiliki rumah dengan skema sewa-beli. Skema tersebut merupakan alternatif pembiayaan bagi masyarakat yang belum terjangkau oleh lembaga keuangan.
“Program ini kami tujukan untuk MBR di sektor informal yang memiliki pendapatan tetap (non-fixed income) dan memiliki keterbatasan dalam menyiapkan dana awal atau belum dapat mengakses pembiayaan perbankan,” jelas Heliantopo.
Saat ini, SMF sedang melakukan pilot project rumah tapak seharga Rp150 jutaan dengan skema pembiayaan sewa-beli di Kronjo, Tangerang, Banten.
Sementara itu, Direktur PT Metropolitan Land Tbk, Wahyu Sulistio memaparkan bahwa saat ini cukup banyak pengembang yang masih memiliki stok unit apartemen. Hal itu karena banyak unit tidak terserap optimal selama pandemi, sementara konstruksi apartemen sudah selesai.
“Kondisi itu membuat banyak pengembang apartemen ingin mempercepat penyerapan unitnya. Di sisi lain angka backlog kepemilikan hunian juga masih tinggi dan itu menjadi peluang bagi pengembang,” ungkapnya.
Lanjutnya, untuk memacu penyerapan stok unit apartemen yang ada, Metland melakukan strategi dengan skema sewa dan beli. Skema lainnya adalah sistem pinjam-pakai tetapi dengan akad jual beli.
Skema ini mengandopsi konsep sewa-beli dengan sedikit modifikasi. Dengan skema ini, maka akadnya tetap jual beli (cicilan jangka panjang) namun sistemnya pinjam-pakai hingga jangka waktu tertentu. Jadi pada saat cicilan misalnya sudah mencapai 30 persen, maka sudah dianggap melunasi uang muka (DP) dan diteruskan lewat kredit pemilikan apartemen (KPA).
Sementara untuk rumah tapak, penerapan sewa-beli masih sulit. Hal ini karena pengembang harus memiliki modal yang besar untuk membangun unit rumah. Jika kemudian disewakan dan penyewa tidak mampu melanjutkan dan aset kembali ke pengembang maka ada resiko biaya untuk perbaikan atau renovasi rumah tersebut.
Hal itu perlu dipertimbangkan pemerintah dalam mengkaji skema sewa-beli, selain kajian dari sisi perpajakan misalnya terkait hitungan pajak sewa dan lain-lain.
.jpg)